ธุรกิจให้เช่า บันทึกรายได้ค่าเช่า
รายได้ค่าเช่าแยกเป็น 2 ประเภทที่ ภาษีต่างกันชัดเจน — อสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ — เลือกบันทึกผิดประเภทอาจเสียภาษีเกินหรือถูกประเมินภายหลัง
หลักภาษีและประเภทเงินได้
- ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน อาคาร ห้องชุด) — เงินได้ ม.40(5)(ก) บุคคลธรรมดาหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% (อาคาร) หรือ 15% (ที่ดิน) หรือเลือกหักตามจริง
- ค่าเช่าสังหาริมทรัพย์ (รถยนต์ เครื่องจักร เครื่องใช้) — เป็นเงินได้ ม.40(5)(ก) เช่นเดียวกัน ไม่ใช่ ม.40(8) บุคคลธรรมดาหักเหมาได้ 30% (ยานพาหนะ) หรือ 10% (ทรัพย์สินอย่างอื่น) ตาม พ.ร.ฎ. (ฉบับที่ 11) ม.5 หรือเลือกหักตามจริง
- VAT — การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้น VAT ทุกกรณี ตาม ม.81(1)(ต) ไม่ว่าจะเช่าอยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ จุดที่ต่างคือถ้าไม่ได้ส่งมอบการครอบครองแต่เป็นการ ให้ใช้พื้นที่พร้อมบริการ (เช่น เคาน์เตอร์ในห้าง Service Office ที่รวมบริการ) จะเป็นการให้บริการ เสีย VAT 7% ส่วนค่าน้ำค่าไฟและค่าบริการส่วนกลางที่เรียกเก็บแยก ก็เสีย VAT 7% ต่างหากจากค่าเช่า
- WHT — ผู้เช่าหัก 5% (ค่าเช่าทรัพย์สิน ทั้งอสังหาฯ และสังหาฯ) ส่ง ภงด.3/53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — เจ้าของอสังหาฯ ต้องเสียทุกปีตามอัตราการใช้
ที่ดิน อาคาร ห้องชุด — เงินได้ ม.40(5)(ก) บุคคลธรรมดาหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% (อาคาร) หรือ 15% (ที่ดิน) หรือตามจริง — ผู้เช่าหัก WHT 5% / ค่าเช่า ยกเว้น VAT ตาม ม.81(1)(ต) ทั้งอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์
รถยนต์ เครื่องจักร เครื่องใช้ — เงินได้ ม.40(5)(ก) เหมือนกัน บุคคลธรรมดาหักเหมา 30% (ยานพาหนะ) / 10% (ทรัพย์สินอย่างอื่น) หรือตามจริง — ผู้เช่าหัก WHT 5% เท่าค่าเช่าอสังหาฯ (จะเป็น 3% ก็ต่อเมื่อเป็นการรับจ้างให้บริการ เช่น เช่ารถพร้อมคนขับ ซึ่งถือเป็นค่าบริการไม่ใช่ค่าเช่า) + เสีย VAT 7% (เกินเกณฑ์)
ตัวอย่างคำนวณและจุดที่พลาด
สมมติให้บริษัทเช่าออฟฟิศเดือนละ 50,000 บาท ตลอดปีค่าเช่า 600,000 บาท ผู้เช่าจะหัก WHT 5% = 30,000 บาท จ่ายให้คุณ 570,000 บาท (ค่าเช่าอาคารยกเว้น VAT จึงไม่มี VAT บวกเพิ่ม — ถ้าเรียกเก็บค่าบริการส่วนกลางแยก ส่วนนั้นจึงเสีย VAT 7% และถูกหัก WHT 3%) ปลายปีคุณนำ WHT มาเครดิตภาษีนิติบุคคลได้ ที่พลาดบ่อย — เจ้าของลืม ออกใบกำกับและใบเสร็จแยก หรือไม่บันทึกค่าเสื่อมราคาอาคาร (ภาษีให้หักอาคารถาวรไม่เกินปีละ 5% คือ 20 ปีเป็นอย่างน้อย ตาม พ.ร.ฎ. 145 ม.4) ตามจริง ทำให้ค่าใช้จ่ายตามจริงต่ำกว่าที่ควร และยังลืม ค่าซ่อมแซมใหญ่ที่ต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ (Capitalize) ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายงวด
ค่าเช่าอสังหาฯ — ใส่ค่าเช่าต่อเดือน เพื่อดู WHT 5% ที่ผู้เช่า (นิติบุคคล) ต้องหักและนำส่ง ภงด.3/53
โครงสร้างซับซ้อน เช่นถือผ่านบริษัทย่อยหรือทรัสต์ ควรปรึกษาผู้สอบบัญชีและทนาย
มีคำถามเพิ่มเติม? ปรึกษาทีม CKH Accounting ได้ฟรี
ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป (อัปเดต พ.ศ. 2569) อัตรา/เกณฑ์อาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศกรมสรรพากรหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง — โปรดปรึกษาผู้สอบบัญชีก่อนนำไปปฏิบัติจริง
มีคำถามเกี่ยวกับบัญชีหรือภาษี? ปรึกษาผู้สอบบัญชีรับอนุญาตได้ฟรี
ปรึกษาฟรี